保利发展8月份销售边际改善，投资力度提升
保利发展(600048)：销售边际改善 拿地强度保持
类别：公司 机构：开源证券股份有限公司 研究员：齐东 日期：2022-09-14
行业竞争格局改善，经营能力保持优秀
保利发展发布8 月销售情况简报，公司8 月拿地依旧保持较强力度，且拿地利润率可观，土地市场竞争格局改善明显。随着地产放松政策的持续出台，我们认为行业基本面或将逐步回归正常。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024 年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7 亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71 元，当前股价对应P/E 估值分别为8.2、7.7、6.7 倍，维持“买入”评级。
8 月销售金额环比增长，销售面积环比下降
2022 年8 月，公司实现签约面积179.31 万平方米，同比减少42.55%；实现签约金额384.84 亿元，同比减少17.90%。2022 年1-8 月，公司实现签约面积1693.49万平方米，同比减少26.25%；实现签约金额2817.05 亿元，同比减少24.72%。
相较7 月，公司8 月单月销售金额环比增长，销售面积环比下降，说明公司8月销售项目均价较7 月有所提升。我们认为当前市场分化明显，具有较强基本面支撑的高能级城市及区域项目去化确定性更强，而区位较差的项目去化水平依旧偏低。市场的全面恢复仍需时日。
公司8 月保持拿地强度，项目主要布局高能级城市8 月公司拿地依旧保持较强力度，单月拿地金额与销售金额之比为48%。公司8月新增广州、上海、南京、杭州等10 个项目，对应总规划容积率面积142.54 万方，总土地成交价款186.45 亿元，同比增长136.80%，环比下降35.20%；权益地价109.31 亿元，同比增长86.03%，环比下降37.37%。公司1-8 月累计新增土地规划容积率面积697.81 万方，对应土地总价1095.61 亿元，权益地价684.98亿元。公司1-8 月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022 年拿地主要集中在高能级城市，下游需求恢复确定性较强，将支持公司未来销售表现。
风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
保利发展(600048)：销售金额降幅收窄 投资力度提升
类别：公司 机构：兴业证券股份有限公司 研究员：阎常铭/靳璐瑜 日期：2022-09-08
事件：
9 月7 日，公司发布8 月经营数据。2022 年8 月，公司实现签约面积179.31万平方米，同比-42.55%；实现签约金额384.84 亿元，同比-17.90%。2022 年1-8 月累计实现签约面积1693.49 万平方米，同比-26.25%；累计实现签约金额2817.05 亿元，同比-24.72%。
点评：
销售单价创年内新高，累计签约金额降幅不断收窄。8 月公司签约面积179.3万平方米，同比-42.6%；签约金额384.8 亿元，同比-17.9%。2022 年1-8 月累计签约面积1693.5 万平方米，签约金额2817.1 亿元，分别同比下降26.3%、24.7%；累计销售单价16635 元/平米，同比提升2.1%，其中8 月销售单价达21463 元/平米，年内新高。行业克而瑞百强房企8 月业绩同比下降32.9%，1-8月累计同比下降47.4%，公司业绩修复表现优于百强房企整体。
8 月保持拿地节奏，聚焦核心城市。8 月公司新增10 宗住宅地块，拿地总金额186.4 亿元，拿地总建面142.5 万方，权益比例58.6%，拿地均价13081 元/平方米。本月拿地力度为48.4%，1-8 月拿地力度为38.4%，保持拿地节奏。21年9 月至22 年8 月近12 个月拿地金额，一二线占比为69.8%，三四线占比为30.2%，拿地金额占比较高的城市有：上海（14.00%）、厦门（9.30%）、广州（9.07%）、南京（6.87%）、合肥（4.84%）。
央企背景，融资优势明显。截至2022 年年中，有息负债综合融资成本约4.32%，同比下降14 个bp，融资优势明显。公司剔除预收账款资产负债率66.45%，净负债率64.14%，现金短债比1.41，均符合“三道红线”绿档标准，融资渠道通畅。8 月25 日，公司2022 年第五期公司债券发行成功，品种一发行规模为10 亿元，品种二发行规模为3 亿元，发行票面利率分别为2.8%和3.4%。8 月29 日，公司成功发行2022 年度第五期绿色中期票据，发行总额5 亿元，发行票面利率为2.75%。
投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持2022-2023 年公司EPS 预测分别为2.37 元和2.54 元，以2022 年9 月7 日收盘价计算，对应的PE 为7.4倍和6.9 倍，维持买入评级。
风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。
文章引用数据来源知名财经网站，如东方财富网，新浪财经等。声明：股票分析结果不是交易决策，只做参考！
